La Fiscalité Immobilière

Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur doit s’acquitter des droits de mutation, communément appelés « frais de notaire ». Ces frais comprennent plusieurs composantes :

• Les droits d’enregistrement : Ce sont les taxes perçues par l’État et les collectivités locales. Elles représentent environ 5,8% du prix d’achat pour un bien ancien. Pour un bien neuf, ce taux est réduit à 0,715%.
• Les émoluments du notaire : Il s’agit de la rémunération du notaire pour ses services. Ces émoluments sont réglementés et varient en fonction du prix de vente du bien.
• Les débours : Ce sont les frais avancés par le notaire pour le compte de l’acquéreur, tels que les frais de cadastre, de publication foncière, etc.

En résumé, les frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier ancien s’élèvent généralement entre 7% et 8% du prix de vente, tandis que pour un bien neuf, ils sont d’environ 2% à 3%.

La taxe foncière est une taxe annuelle due par le propriétaire d’un bien immobilier au 1er janvier de chaque année. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, à laquelle sont appliqués les taux votés par les collectivités locales (communes, départements).

Cette taxe comprend deux composantes :

• La taxe foncière sur les propriétés bâties : Elle concerne les immeubles construits, tels que les maisons, les appartements, les garages, etc.
• La taxe foncière sur les propriétés non bâties : Elle concerne les terrains nus, les terres agricoles, etc.

Les taux de la taxe foncière varient selon les communes et peuvent évoluer chaque année.

La taxe d’habitation est due par l’occupant du logement au 1er janvier de chaque année, qu’il soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. Toutefois, la réforme de la taxe d’habitation prévoit la suppression progressive de cette taxe pour les résidences principales, avec une exonération totale pour 80% des foyers depuis 2020 et une suppression complète en 2023.

Pour les résidences secondaires, la taxe d’habitation reste applicable. Elle est calculée sur la même base que la taxe foncière et peut varier selon les communes.

Lors de la revente d’un bien immobilier, le vendeur peut être soumis à l’impôt sur la plus-value immobilière, qui est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien. Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour le calcul de la plus-value :

• Prix d’achat : Le prix effectivement payé lors de l’acquisition, auquel peuvent être ajoutés les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) et les travaux réalisés (sous conditions).
• Prix de vente : Le montant effectivement reçu lors de la vente, diminué des frais de cession (frais d’agence, diagnostics obligatoires).

La plus-value brute est ensuite réduite par un abattement pour la durée de détention :

• Abattement pour l’impôt sur le revenu : 6% par an au-delà de la 5e année de détention, et 4% la 22e année, aboutissant à une exonération totale après 22 ans.
• Abattement pour les prélèvements sociaux : 1,65% par an de la 6e à la 21e année, et 1,60% la 22e année, puis 9% par an au-delà, aboutissant à une exonération totale après 30 ans.

La plus-value nette est imposée au taux de 19% pour l’impôt sur le revenu, et 17,2% pour les prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2%.

Certaines exonérations peuvent s’appliquer, notamment pour :

• La résidence principale : La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value.
• Les biens détenus depuis plus de 30 ans : Exonération totale.

Exonération en cas de première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous conditions de remploi du produit de la vente dans les 24 mois.

La TVA s’applique principalement aux opérations immobilières sur les biens neufs, c’est-à-dire ceux achevés depuis moins de cinq ans ou issus d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

• Vente de biens neufs : La vente est soumise à la TVA au taux de 20%. Cependant, sous certaines conditions, des taux réduits de 5,5% ou 10% peuvent s’appliquer (logements sociaux, zones ANRU, etc.).
• Location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP) : Les locations meublées peuvent être soumises à la TVA si elles sont assorties de services para-hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage, accueil, linge).

La fiscalité liée à l’achat et la revente d’un bien immobilier est complexe et nécessite une attention particulière pour optimiser ses finances et éviter les erreurs. En vous informant sur les différentes taxes et impôts, et en planifiant soigneusement vos transactions, vous pouvez réaliser des investissements immobiliers plus sereins et rentables.

N’hésitez pas à consulter un notaire ou un conseiller fiscal pour obtenir des conseils personnalisés et adaptés à votre situation spécifique. Avec une bonne compréhension des enjeux fiscaux, vous serez mieux préparé pour réussir vos projets immobiliers.